수익형 부동산은 연금복권

내가 궁극적으로 추구하는 시스템은 당연히

일을 하지 않아도 매달 현금을 만들어 내는 시스템이다.

사람들은 로또로 일확천금을 통해 현실에서 탈출 하기를 바란다.

로또에 당첨이되어 수십억을 한 순간에 얻으면

자신에게 있는 빚을 모두 갚고 새로운 삶을 살 수 있으리라는

희망을 갖는다. 그 희망은 보통 로또를 구입하는 순간부터 생긴다.

마치 자신이 이번 로또의 주인공이 될 것 같은 기분 말이다.

하지만 로또에 당첨된 사람들은 대부분 당첨금을 도박, 사업 등의

실패로 모두 날려버린다고 한다. 

개인적인 생각으로 돈을 다루기 위해서는 먼저 그만큼의 그릇이 있어야 된다고

생각하다. 자신의 그릇은 작은데 분수에 넘치는 돈이 갑자기 들어온다면

당연스레 그릇 밖으로 넘쳐 흘러버릴 것이다. 

로또를 통해 수십, 수백억의 돈을 얻은 사람들 가운데 패가망신, 수십억 탕진을

한 대부분의 사람들은 자신의 그릇을 키울 준비는 하지 않고 돈을 써버린 것이라고

생각한다.

그에 반해 '연금복권'은 상대적으로 당첨자들에게 돈을 담을 그릇을 키워줄 시간은

준다고 생각한다. 설사 당첨자가 그릇을 키우지 않는다 하더라도 매달 일정 금액을 

주는 것이기 때문에 순식간에 탕진할래야 할 수도 없다. 

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사설이 길었다. 오늘 얘기할 부동산 이야기는 잘키운 수익형 부동산은 연금복권과

같은 매력을 지닌다는 것이다. 당연히 앞으로 더욱 키워나가거나 또다른 수익형 부동산을

만들어낼 수 있다는 점에서 연금복권 그 이상의 가치가 있을 수도 있다고 생각한다.

1. 주거용 < 상업용

부동산으로 안정적인 월세 수익을 내기 위해서는

아무래도 주거용 부동산보다는 '상가'를 통해 수익을 내야한다.

상가임차인은 아무래도 입주할 때에 모든 인테리어를

본인이 부담하기 때문에(물론 소유자가 기본적인 것을 할지라도)

한 번 계약했을 경우에는 오랫동안 유지하는 편이다.

반면 월세를 들어와 사는 사람들의 경우, 극단적인 예를 들면

대학가 or 혹은 고시촌의 월세 유목민들은 매 학기, 매 년 

월세가 조금이라도 낮은 곳, 조건이 좋은 곳이 생기면

다른집으로 옮길 가능성이 높다.

2. 소유자 입장에서 상가의 간편함

물론 상가를 경매를 통해 낙찰받기에는 일반적인

주거용 부동산에 비해 더욱 큰 노력이 드는 것은 사실이다.

그리고 공실에 따르는 리스크도 감수해야한다.

하지만 상가는 임대가 이루어진다면 주거용 부동산에 비해

소유자가 관리할 것이 훨씬 줄어든다.

집의 경우에는 일반적으로 소유자가 도배, 장판, 화장실 인테리어,

주방 인테리어, 기본 가구 등을 배치해야 월세자들이 들어올

확률이 높아진다. 

하지만 상가의 경우에는 사장님의 쓰임새에 따라 

인테리어를 다시하는 경우가 대부분이기 때문에 위와 같은 것들을

신경 쓸 필요가 없다.

또한 월세를 내준 집의 경우에는 하수구 문제, 에어컨 문제, 곰팡이 등등의

자잘한 문제에도 집주인이 밤낮없이 시달려야할 문제가 크다.

(번외로 보증금을 낮게 내놓을 수록 집주인을 괴롭히는 

세입자들이 들어올 가능성이 크다고 한다)

3. 집주인과의 갑을관계

상가의 경우에는 임차인과 건물주(소유자)가 의 관계가 어떻게 될까?

일단 유지가 되고 있는 상가의 경우에는

권리금이라는게 생긴다.

(권리금에 대한 귀속여부의 판단은 논외로 하고

일단 현재 상가에 대해 부가적이 가치가 생겼다고 생각하자)

그렇게 될 경우 건물주가 갑이되고 임차인은 계속 장사를

그곳에서 하려면 을의 입장이 될 수 밖에 없다.

4. 상가 임대료가 더 높다.

일반적으로 상가의 임대료는 주거용 부동산의 임대료보다 높다.

임대료가 높다는 것은 당연히 소유주의 수익률이 올라가는 것이다.

일반적으로 원룸, 아파트의 임대료는 인근 부동산의

시세를 그대로 따라가기 마련이다.

하지만 상가의 경우에는 한 블록마다 시세가

확 뛰어버리는 경우도 있고, 몇 층인지에따라

시세차의 범위도 엄청 커진다.

일반적으로 식당을 예로들면 3일치 매출액이

그 상가의 월 임대료로 볼 수 있다고 한다.

예를 들어 치킨집의 일 매출이 50이면 3일 매출액은 150이 될 것이다.

그렇다면 이 상가의 월 임대료는 150으로 두고 시작해도 된다는 말이다.

당연히 소유주든 임차인이든 자신의 조건에 따라서

수익률을 계산해서 임대료를 결정해야한다.