부동산 경매 낙찰을 잘받으려면?

부동산 경매를 하기위해서 선행되어야하는 것은 돈이 되는 물건

혹은 내가 정말 살고싶은 곳인지?(실소유)

를 염두해두고 입찰에 들어가야할 물건을 찾는 것일 것이다.

하지만 매번 좋은 물건을 찾는다하더라도

번번히 낙찰에는 실패하는 경우가 생길 수 있다.

많은 사례들을 살펴보니 부동산 경매를 중도 포기하는 경우에도

역시 이렇게 번번히 입찰에 실패하면서

'이 길은 나의 길이 아닌가 보다'

라는 생각으로 포기하는 사람도 많다고 한다.

<서른살 청년백수 부동산 경매로 50억 벌다>

이책의 저자 차원희(족장)님도 그러한 점을 우려하셨는지

낙찰을 잘 받는 법에 대해서도 위 책에 잘 정리해 놓으셨다.

1. 정확한 시세를 파악해라 

정확한 시세를 파악하기 위해서는 무얼 해야할까?

우리가 알아야할 것은 전세, 월세, 매입가 등이다.

일단은 해당 아파트 근처의 부동산중개사무소에 가서 알아볼 수 있다.

이때 전략은 '경매를 통해 수익을 내려는 투자자'라고 솔직히 밝힐지

'거주하기 위해 아파트를 구하러 온 사람'라는 역할로 접근할 것인지

나뉠 수 있다.

자신이 어떤 입자에 처해있는 사람인지 고르는 것은 

여러분들에게 달려 있다. 실제로 위 책의 저자 차원희님은 처음 

부동산을 알아보려고 할 때

현재 수중에 돈이 많이 있으며 아파트를 구하고 있는 사람이라고 말하였다고 한다.

유도 선수시절 입던 츄리닝을통해 선수 시절 모아놓은 돈이 많다고 했다고 한것 같다.

어쨋든 시세를 잘 파악 하는 것이 첫번째이다.

부동산 중개사무소 또는 임장을 통해서 같은 아파트라도 입주민들의 선호도를 파악한다.

같은 아파트라 하더라도 학교에 붙어있는 동이 있을 수 있고, 아파트 입구로부터 멀리떨어져 있는

으슥한 동에 위치할 수 도 있다. 또한 해당 동은 큰 도로나 버스 정류장 바로 앞이여서

소음으로부터 자유롭지 않을 수 도 있다.

따라서 임장을 통해 더욱 정학한 아파트의 가치를 파악하는 것이 중요하다.

2. 대형평형을 공략하라

이 방법은 낙찰을 좀더 쉽게 받기 위한 저자의 팁이다.

상대적으로 대형 평형은 경쟁자가 낮다는 점을 이용한 것이다.

하지만 처음 부동산 경매를 접하는 사람들은

현금 여력이 떨어지기 때문에 처음부터 시도하기는

어려울 수도 있다고 생각한다.

아무래도 대형평형은 투자금이 더 높을 수 밖에 없기 

때문이다.

3. 로얄 층부도 저층 or 꼭대기 층을 공략하라.

이 역시 2번과 같은 맥락이다.

경쟁자가 많은 로얄층만을 고집할 필요는 없다는 것이다.

만약 로얄층이 아니라면 경쟁자가 상대적으로

더 없을 수 있다.

물론 로얄층보다 가격도 더 저렴할 것이다.

로얄층만한 가격에 내놓기는 어려울텐데 그렇다면 수익률도 떨어지지 않을까?

라고 생각할 수 있다.

이러한 걱정에 대해서는 이렇게 생각해보면된다.

"저렴하게 낙찰 받은 물건은 저렴하게 매도가 가능하다"

일단 낙찰을 한 번도 못받은 사람이라면

처음부터 높은 수익률을 고집할 것이 아니라 위처럼 생각하는

것도 필요하다고 생각한다.

4. 부동산 거품이 꺼진 곳을 공략하라.

이에 대해서는 앞의 글을 참고해보는 것도 좋을 것 같다.

이전 글에서 건설사의 높은 분양가로 인해 거품이 낀 신도시들을 공략하는 것도

좋을 거라도 말한 바 있다. 하락기를 맞이하는 곳을 공략하여 

상대적으로 경쟁률을 떨어뜨린다면 높은 낙찰 성공률을 얻을 수 도 있다.

2019/09/26 - [부동산경매시작하기] - 부동산 경매는 발품!

5. 거래가 안되는 곳을 공략해라.

이 방법은 너무 어려운 특수물건을 노리라는 뜻은 아니다. 당연히

고수들만 하는 특수물건은 경쟁률도 낮고 낙찰도 쉬울 것이다. 오히려

낙찰자가 손해를 볼 수도 있는 물건이기 때문이다.

그게 아니라, 물건이 겉보기에 안좋더라도 거래가 안되는

이유는 결국 '가격'일 수 있다는 말이다. 3번에서 언급한 바와 같이

높은 월세나, 전세를 통해 수익률을 극대화하려 하기보다.

좀 가격이 안나갈 수는 있을지라도 저렴하게 낙찰받아 저렴하게 내놓는 전략을

염두해 둔다면 거래가 이루어지지 않는 곳도 낙찰을 받아 수익을 올릴 수는 있다.

6. 꾸준히 입찰하라.

당연한 말이지만, 입찰 하나하나의 경험을 공부라고 생각하면서 입찰에 임하라는

말이다. 또한 여기서의 꾸준히는 한 싸이클을 경험해보고, 자신이 겪은 비슷한 싸이클을

꾸준히 시도해보라는 것이다. 만약 낙찰받은 경험이 한 번이라도 있다면

그와 비슷한 물건이나 지역을 찾아 꾸준히 시도해본다면 낙찰로 이어졌을 경우에

비슷한 물건을 낙찰받아본 경험이 있기에 더욱 스트레스도 덜받을 수 있다.

나아가 그 지역, 해당 물건들에 대해서는 남들보다 더

전문적인 경매인이 될 수도 있다는 말이다.

7. 동료를 만들어서 함께하자

우리가 낙찰을 받기 어려운 이유는, 모두가

비슷한 물건에 입찰을 하고 있다는 말이기도 하다.

하지만 나와 함께할 믿을만한 공동투자자를 고른다면 얘기가 달라진다.

공동투자자가 생기면 일단 시도할 수 있는 물건의 가격대가 달라진다.

갖고 있는 자본금이 달라지기 때문이다.

그렇게 되면 경쟁률이 낮은 물건도 입찰을 시도할 수 있고

이는 곳 낙찰 확률을 높여줄 것이다.

하지만 주의할 점은 

공동투자자와의 관계에서도

아무리 믿을 만한 사람일지라도

반드시 수익 배분 등에 대해서는

공증을 받아 후에 지분에 대한

논란이 없도록 주의를 해야한다는 것이다.