부동산 경매는 발품!

요즘들어 경매 관련 책을 읽고 있지만 역시나 이해가기 어려운 점이 많은 건 사실이다.

아마 경매 초보자 분들이라면 모두 나와 같게 생각할 것이다. 이 글은 경매를 이제 막 시작하려는 분들에게

초보자의 입장에서 내가 쌓는 정보들을 요약할 겸 공유하는 글이니 참고해주길 바란다.

일단 내가 읽고 있는 책은 유튜브로도 활동하고 계시는 '족장'님의 책이다.

'서른 살 청년백수 부동산 경매로 50억 벌다' 이 책이다. 이 책이 다른 부동산 경매 책들과 비교해 봤을 때 특징이 있다면 

'아주 잘 읽힌다'는 것이다. 흔히들 부동산 경매 관련 책들은 어떤 책을 추천 받기 보다 일단 최대한 많이 읽어보면서

그 감을 읽히라고 한다. 책을 읽다보면 쓰는 용어들이 반복되기 때문에 그 반복되는 용어들의 쓰임새를 익히라는 뜻이다.

 

그래도 책을 읽다보니 책마다 난이도가 있기는 하다. '부동산 경매로 50억 벌다' 이 책은 그래도 비교적 술술 읽힌다. 

족장님 본인이 실제로 겪은 일을 얘기해 주는 스타일로 용어 몇개가 이해가지 않더라도 그냥 넘어가면서 읽다보면 

소설책 처럼 술술 읽힐 정도이다. 아쉬운 점은 나름의 에피소드가 될만한 경매 경험을 수록하셨기에 경매 자체에 대한 

진입장벽을 더 높이는 역효과도 있을 것이라고 생각된다.

 

일단 이 책을 읽으면서도 나름 내용을 요약했다. 그 요약을 천천히 정리해보면 다음과 같다.

1. 경매는 얼마만큼 발품을 팔았느냐에 따라 성패가 좌우된다고 말하고 있다. 실제로 족장님은 하루에 여러 부동산중개업자와 1시간30분 단위로 예약을 줄줄이 잡아놓기도 하셨다고한다. 현재 직장인인 내가 이정도로 할 수 있을지는 의심되지만 일단 경매는 초보자일수록 컴퓨터오 책상 앞에 앉아서 하는것보다 실제로 현장을 뛰어가면서 하는 것이 나을것이라고 생각된다.

 

2. 실수요자와 투자자

나는 실수요자와 투자자도 구분을 못했다. 혹시나 이 둘을 구분하지 못하는 사람들도 있을 거라 생각하기에 정리한다.

경매나 부동산 매매를 통해 어떠한 물건을 구매하는 사람은 실수요자와 투자자로 나뉜다. 실수요자는 말 그대로 이 부동산을 사서 이용하고자 하는 사람이다. 물론 나도 그 말그대로의 의미를 처음에 단어만 보고는 이해하지 못하였다. 그다음 투자자는 보통의 우리들과 같이 경매나 매매를 통해 부동산으로 수익을 창출하고자 하는 사람들이다. 다른 책을 읽으면서 알게되 사실이지만 권리분석을 할 때 만약 실 수요자가 소멸되지 않는 어떠한 권리를 갖게 되었을 때에는 위험한 물건이 될 수 있으므로 주의를 해야한다는 내용도 봤다. 

이와 별개로 경매를 진행하면서 입찰을 원하는 사람들은 실수요자와 투자자로 나뉜다. 족장님은 책에서 실수요자보다 투자자가 높은 값을 불러서 낙찰을 무리하게 받는다면 높은 대출이자로 인해 수익이 나지 않을 수도 있다는 사례를 얘기하면서 실수요자와 투자자의 개념을 설명했다. 당연히 투자자가 이러한 실수요자와의 차이를 메우기 위해서 필요한 것은 발품이다. 

3. 타워형 아파트, 판상형 아파트

타워형 아파트는 조망권과 일조권은 보장받는 경우가 많지만, 맞통풍은 안되는 경우가 많다. 반면 판상형 아파트는 관리비가 저렴하고 통품이 잘된다는 장점이 있지만 일조권을 보장 받지 못하는 경우가 많다. 동 간의 거리확보가 부족할 수 있기 때문이다. 물론 무조건 그런 것은 아니기 때문에 실제로 현장에 가서 조사를 해보는 것만이 좋은 물건을 얻을 수 있는 첫번째 단계가 된다. 역시 여기서 중요한 것도 발품이다.

4. 낙찰 받을 확률이 높은 물건을 검색하고 싶다면?

이제 감이 슬슬 오지 않는가? 결국에는 발품이 중요하다는 말을 여기서도 해야할 것 같다. 임장이라는 단어를 부동산 공부하면서 처음 알게 되었다. 실제로 현장에 임해서 조사를 하는 것이다. 주위에 어떠한 상권이 형성되어 있는지, 학교는 얼마나 떨어져 있는지 등의 조사를 하는 것이다. 

또한 '거품이 빠진 곳이 좋다'고 얘기한다. 이는 곧 경쟁자가 많지 않은 지역이다. 따라서 높은 분양가가 형성 되었다가 하락기를 맞이하는 곳을 공략하는 것도 낙찰 받을 확률이 높아지는 방벙이다. 

건설사의 높은 분양가 책정으로 인해 거품이 생긴다  -> 실수요자들의 피해가 속출된다 -> 투자자는 경매시 낮은 경쟁률로 입찰에 성공한다. -> 낙찰 받은 후 잠금 치르기 전부터 매수자가 대기하는 경우도 생긴다

위와 같은 시나리오로 진행 될 수도 있다는 것이다. 물론 위의 가상 시나리오는 아주 잘 되었을 때를 가정하는 것이다. 이러한 지역을 예로 들자면 파주, 일산, 남양주 등의 수도권 비서울 지역으로 볼 수 있다. 

 

5. 등기부등본 열람하기

경매를 하기위해서는 등기부등본을 열람하고 해석해야 한다. 문제가 있는 물건은 당연히 유찰이 많이 되었을테고 최저가가 내려갈 것이다. 유찰, 낙찰, 입찰, 최저가 등 설명은 지난 게시글 참조 -> 2019/09/24 - [부동산경매시작하기] - 부동산 경매 첫 시작 기초 정보

부동산 경매 첫 시작 기초 정보

등기부등본 열람을 통해 확인 가능한 것은, 근저당권자와 임차인, 경매신청인 등이다. 근저당권자는 보통 은행인 경우가 많다. 은행은 제 1금융권일 수도 있고 2, 3 금융권일 수도 있다. 임차인이 중요한 경우는 임차인이 주로 경매를 진행하면서 걸림돌(?)이 될 수 있기 때문이다.

 

6. '명도'라는 것을 해야한다. 명도는 임차인이 해당 아파트 등을 '비워 주는 것'이다. 하지만 임차인이 억울한 경우라면 순순히 집을 비워주지 않고 이사를 미룬다. 그럴 때 우리는 명도소송을 진행할 수도 있고, 혹은 이러한 소송 등으로 임차인을 압박할 수도 있다. 그게 아니라면 이사비를 두둑히 챙겨주면서(내 수익에 문제되지 않을 만큼) 명도를 진행하기도 한다.

7. 저당권 

저당권은 돈을 빌려줄 때 빌려주는 사람(주로 은행)이 못 못받을 일이 생길 수 있으니 담보를 설정하는 것이다. 담보로 제공된 부동산에 다른 또다른 돈을 빌려준 사람(후순위 채권자)보다 우선해서 돈을 돌려받을 수 있는 권리이다.

8.근저당권

근저당권은 일단 말만 보면 "저당에 가까운" 권리이다. 은행에서 돈을 빌린 경우에는 이자가 생기기 마련이다. 그런데 돈을 빌린사람이 이자까지 계속 못갚고 있으면 채권금액은 계속 늘어나게된다. 그렇다면 은행은 저당권을 계속 수정하고 늘려야하는 번거로움이 생긴다. 그렇기 때문에 아예 근저당권이란걸 설정해서 실제 빌린 금액보다 높게 책정한(120~130%) 금액으로 만일을 대비하는 것이다. 이 때 설정된 금액을 '채권 최고액'이라고도 한다.

 

* 경매를 하면서 권리분석 만으로도 무슨 상황인지, 사람과 사람 사이의 관계가 파악된다면 상관없겠지만 처음에는 무슨 채무 관계와 권리들이 얽히고 섥혀있는지 모를 수 있다. 그러때는 임차인을 만나러가서 실제 상황을 알아보는 것이 필요하다.

** 시세확인은 당연히 필요하다. 주변 부동산을 찾아가서 시세를 알아보면 된다. 이 때 부동산중개업자들이 까칠하게 나오는 경우가 있다. 하지만 낙찰 받은 뒤의 나는 이 부동산 중개업자와의 관계에서 갑이 될 수 있다는 것을 기억하자.

*** 관리사무소를 방문해서 미납되 관리비가 있는지 확인하는 것도 필요하다. 대규모 상가의 경우에는 관리비도 보통 직장인 한 달 월급이 되기도 한다.